（专家解读）关于泰山区城中村改造集体土地上房屋拆迁补偿的指导意见政策解读

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泰山政发〔2021〕3号

泰安市泰山区人民政府关于泰山区城中村改造集体土地上

房屋拆迁补偿的指导意见

为加快泰山区城中村改造进程，尽快改善泰城居民居住环境和城市面貌，根据《中华人民共和国土地管理法》《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》（鲁政发〔2001〕89号）、《泰安市人民政府办公室关于调整城市市区征用集体土地房屋拆迁有关补偿标准的通知》（泰政办发〔2013〕8号）等法律法规和有关政策，结合泰山区实际，经第十七届区政府第52次常务会研究决定，制定本指导意见。

一、工作运行机制

（一）实行属地指导

全区城中村改造涉及房屋拆迁补偿工作，由房屋拆迁项目所在地的街道镇负责具体指导。区自然资源、住建、规划、房管、财政、审计、司法等部门，要按照各自工作职责，配合做好指导推进，确保全区城中村改造工作健康有序进行。

（二）严格工作程序

全区城中村改造集体土地上房屋拆迁补偿按照“村民自治”原则进行。

1.街道镇指导村（居）民委员会按照《中华人民共和国村民委员会组织法》《中华人民共和国城市居民委员会组织法》有关规定，充分发挥村（居）民会议和村（居）民代表会议作用，召开村（居）民会议或村（居）民代表会议研究决定城中村改造工作内容。

2.村（居）两委拟定房屋拆迁补偿安置方案，提交村（居）民会议或村（居）民代表会议表决通过，报街道镇和区城中村改造指挥部审核后，在拆迁范围内公示。

3.房屋拆迁补偿安置方案由村（居）民委员会负责组织实施。 

（三）规范工作事项

1.签订拆迁协议。村（居）民委员会作为房屋拆迁补偿安置主体，与被拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议，按照协议约定落实房屋拆迁补偿安置有关事项。

2.实行委托服务。村（居）民委员会可以委托具有相应资质和能力的社会中介机构，承担房地产价格评估、社会稳定风险评估、拆迁服务、法律服务等专业性工作，相关费用列入建设项目房屋拆迁补偿安置成本。

3.选定评估机构。城中村改造集体土地上房屋拆迁补偿需要进行评估的，评估机构的选定可以采取由被拆迁人协商方式选定，也可以通过入户征询或者招投标的方式选定，具体方式可在制定的房屋拆迁补偿安置方案中规定。

4.确定评估时点。评估时点原则上确定在发布房屋拆迁补偿安置方案之日，也可由村（居）民委员会根据本村（居）实际情况研究确定评估时点，提交村（居）民代表会议表决通过后公布执行。

5.收回集体土地使用权。为村（居）公益事业建设进行城中村改造，需要依法收回集体土地使用权的，村（居）民委员会应当依照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国村民委员会组织法》《中华人民共和国城市居民委员会组织法》等法律法规、政策的规定，依法组织召开村（居）民会议，对依法收回集体土地使用权及房屋拆迁补偿安置方案、评估机构选定等事项进行讨论，表决通过后报经原批准用地的人民政府批准后实施。

二、房屋拆迁补偿安置

（一）补偿方式

拆迁合法住宅房屋，被拆迁人可以选择房屋安置方式，也可以选择货币补偿方式。拆迁非住宅房屋、建筑物、构筑物，给予货币补偿。

（二）补偿标准

1.住宅房屋的补偿面积认定和货币补偿标准。被拆迁房屋为合法宅基地院落的，原则上以宅基地院落的80%折算面积作为补偿面积。本村村民被拆迁的房屋为经市或区有关部门按宅基地审批建设的小康楼的，以批准的建筑面积作为补偿面积，一楼院落不再单独折算计入补偿面积；或按一楼合法院落80%折算面积作为补偿面积。被拆迁的房屋为多层单元式住宅楼的，以证载面积或批准的建筑面积作为补偿面积。

货币补偿价格按照被拆迁房屋所处区位安置房屋的市场价格由评估机构评估确定。合法宅基地院落内的建筑物、构筑物，不再另行给予补偿，二层及以上加建建筑物、构筑物按照重置成本价结合成新给予补偿;小康楼以批准的建筑面积作为补偿面积的，一楼院内补偿面积以外的建筑物、构筑物，按照重置成新价给予补偿，补偿价格由评估机构评估确定。

2.非住宅类建筑物的补偿标准。集体土地上非住宅类的房屋、建筑物、构筑物的补偿，按照重置成本价结合成新给予补偿，补偿价格由评估机构评估确定。

3.被拆迁房屋的附属物、室内装修等补偿标准。被拆迁住宅、非住宅类房屋的附属物、室内装修补偿，补偿价格由评估机构评估确定。

4.搬迁费、临时安置费及停产停业损失补偿费标准。因拆迁集体土地上房屋产生的搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费，按照市政府公布的相关标准执行。其中，被拆迁人选择房屋安置方式需要周转过渡的，支付两次搬迁费；超出安置期限不能按期回迁的，自超期之日起按照房屋拆迁补偿安置方案公布确定的标准支付双倍临时安置费，直至通知回迁结算交房截止日。搬迁费、临时安置费因特殊情况需要调整标准或设定最低标准的，在街道镇指导下，由村（居）民委员会根据拆迁项目实际情况组织调查测算后确定。

（三）补偿安置

1.安置办法。被拆迁人选择房屋安置方式，被拆迁房屋为合法宅基地院落的，一般安置两套住房，回迁安置面积原则上不超过180平方米。被拆迁房屋为经市或区有关部门按宅基地审批建设的小康楼的，回迁安置面积原则上不超过认定的补偿面积。安置房电梯及由电梯增加的走廊公摊面积不计入回迁安置结算面积，产权归被拆迁人所有。回迁户型按照与回迁安置面积最接近的原则确定。村（居）民委员会按照上述规定，可根据实际情况，在街道镇指导下制定具体安置办法。

被拆迁房屋为多层住宅楼的，按照最接近被拆迁房屋套内建筑面积的原则选择安置房屋户型。

2.安置结算。宅基地平房院落的被拆迁人选择按回迁安置面积进行安置的，被拆迁房屋折算补偿面积小于回迁安置面积的，可按照回迁安置面积进行安置；被拆迁房屋折算补偿面积大于回迁安置面积的，欠安置面积部分按照安置房屋综合成本价（不含土地价格）给予货币补偿。

按宅基地审批建设的小康楼，补偿面积等面积安置部分不缴纳差价；补偿面积大于回迁安置面积安置的，欠安置面积部分按照安置房屋综合成本价（不含土地价格）给予货币补偿。

多层住宅楼超安置套内建筑面积部分按安置房屋的市场评估价结算；欠安置面积部分按照安置房屋的市场评估价给予货币补偿。

3.住宅搬迁过渡期限。安置房屋为多层住宅的，搬迁过渡期限一般不超过24个月；安置房屋为小高层、高层住宅的，搬迁过渡期限一般不超过36个月。

（四）特殊问题处理

1.宅基地房屋拆迁要严格执行“一户一宅”安置政策。对于“一户多宅”的房屋，只按一处宅基地给予房屋安置，其他院落房屋给予货币补偿，补偿价格按照重置成本价结合成新由评估机构评估确定。

2.符合省、市使用宅基地条件和“一户一宅”政策要求，但未划定宅基地的被拆迁人，具备安置房建设条件且被拆迁人符合本村（居）宅基地分配使用规定的，村（居）民委员会在街道镇指导下按照村（居）民自治的相关规定研究同意，经公示无异议，可按照安置房屋综合成本价（不含土地价格）购买一套建筑面积不高于90平方米的改善性住房。

3.因历史原因等形成的其他被拆迁住宅房屋（含小康楼）、非住宅类房屋等特殊情况的认定、处理，可以在街道镇指导下，由村（居）民委员会按照村（居）民自治相关规定研究确定。

4.对拆迁范围内未登记的房屋、建筑物、构筑物等，认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，按规定给予补偿；认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿并依法强制拆除。

（五）奖励政策

1.被拆迁人支持配合房屋拆迁补偿工作，在规定期限内完成入户清点丈量、签订房屋拆迁补偿协议并按期搬迁腾空移交房屋的，可给予一定数额的按期搬迁奖励。

2.拆迁宅基地住宅房屋，被拆迁人在规定期限内完成入户清点丈量、签订房屋拆迁补偿协议并按期搬迁腾空移交房屋的，被拆迁人选择房屋安置，本村（居）具备回迁安置条件的，可根据各自实际情况，给予最高不超过20平方米的改善面积奖励，宅基地合法院落奖励面积与安置面积之和不超过200平方米。奖励面积按安置房屋综合成本价（不含土地价格）购买和结算。

3.多层住宅选择房屋安置，在规定期限内完成入户清点丈量、签订房屋拆迁补偿安置协议并按期腾空移交房屋的，可给予被拆迁人10平方米的奖励，奖励面积按照安置房屋的综合成本价（不含土地价格）购买和结算。

4.对集体土地上房屋拆迁补偿工作完成好的，每拆迁一户给予街道镇及村社区1万元的奖励。

5.以上奖励费用列入改造项目房屋拆迁安置成本。

三、房屋拆迁补偿监管

城中村改造集体土地上房屋拆迁补偿工作事关广大居民的切身利益，事关经济社会发展大局与社会和谐稳定。各村（居）根据本指导意见制定符合本村（居）实际情况的房屋拆迁补偿方案，作为实施集体土地上房屋拆迁补偿安置的依据。各街道镇要以法律、法规和有关政策为依据，指导村（居）民委员会充分发挥村（居）民大会和村（居）民代表会议的作用，依法组织实施城中村改造工作，对村（居）民委员会依法履行村（居）民自治实施监督，协助办理相关手续。各村（居）民委员会要确保拆迁补偿安置资金足额到位，专款专用，为房屋拆迁补偿工作顺利开展提供资金保障。

注：本指导意见自发布之日起施行，有效期至2022年7月31日，解释权归泰山区人民政府。指导意见施行前已批准正在实施的城中村改造项目，继续按照原有政策执行，未实施的按本指导意见执行。《泰山区城中村改造集体土地征收房屋拆迁补偿工作方案》自本指导意见施行之日废止。

泰安市泰山区人民政府

2021年4月2日